实事秘闻资讯:房地产开发成本核算,项目成本归集与分析

房地产开发企业对于开发成本的核算过程，实际上就是在确定成本核算对象的基础上，合理地进行成本归集和分配的过程。因此，开发成本的归集和分配是房地产企业成本核算的重要内容。

成本归集就是将成本支出计入成本项目的过程，而成本分配就是将计入成本项目的成本支出进行合理分摊，并计入成本核算对象的过程。房地产企业通过成本归集和成本分配，可以反映出每个成本核算对象的成本支出，为计算销售成本创造条件。

一、成本分配方法

房地产开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象；共同成本和不能分清成本对象的间接成本，应按受益原则和配比原则分配至各成本对象。企业应根据项目的具体情况，选择分配方法。

(一）占地面积法

占地面积法是指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

【例】某宗土地占地面积为40000平方米，土地购置成本为5亿元。其中住宅楼基底座占地面积为17000平方米，写字楼基底座占地面积为6500平方米，幼儿园基底座占地面积为1000平方米，物业管理楼基底座占地面积为500平方米，属于公供配套设施的小区围墙、供水设备、供气设施、配电设施、绿地、道路和露天健身场地等占地面积为15000平方米。请计算各类开发产品需要分配的土地成本金额。

计算过程如下：

住宅应分配的土地成本=17000/25000×5=3.4(亿元）

写字楼应分配的土地成本=6500/25000×5=1.3(亿元）

幼儿园应分配的土地成本=1000/25000×5=0.2(亿元）

物业管理用房应分配的土地成本=500/25000×5=0.1(亿元）

小区围墙、供水设备、供气设施、配电设施、绿地、道路和露天健身场地等占地面积成本已经由各个成本对象分别按比例负担.不再单独分配土地成本。.

(二）建筑面积法

建筑面积法是指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配,

一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

(三）直接成本法

直接成本法是指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

(四）预算造价法

预算造价法是指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

【例】共同成本分配方法

河北诚信房地产公司在一块10000平方米的土地上进行房地产开发，取得土地使用权支付的出让金为1000万元。该房地产公司在这块土地上建造了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积（包括周围的道路和绿化）4000平方米，建筑面积15000平方米；一幢为公寓，占地面积6000平方米，建筑面积16000平方米。公寓的经营配套设施中游泳池占地面积100平方米、建筑面积500平方米。公寓已出售80%，写字楼尚未转让。

请问：

公寓应分摊的土地出让金为多少？

游泳池应分摊的土地出让金为多少？

本期公寓销售部分应分摊的土地出让金为多少？

计算过程如下：

公寓应分摊的土地出让金=6000/10000×1000=600(万元）。

游泳池应分摊的土地出让金：

分摊的土地出让金=100/6000×600=10(万元）。

本期公寓销售部分应分摊的土地出让金=(600—10)×80%=472(万元）。